开发商改造架空层供物业居住业主起诉法院判了

  2010年9月，A小区一期正式验收交付，其中3栋1楼架空层规划和竣工验收记载的用途均为“绿化架空”。10月底，小区开发商B公司通知各业主办理入伙，C物业公司为A小区的物业管理服务单位。

  在小区入伙时，架空层已被开发商改造成两层员工宿舍，供物业公司员工免费居住。2017年10月至2018年3月，区规划土地监察大队多次向开发商下发拆除违反法律建筑公告，因其未经批准擅自在3栋1楼搭建隔层及封闭房间，要求其自行拆除3栋一楼加建部分。2019年1月，架空层由土地监察队拆除。2019年7月，小区业主委员会诉至法院，请求判令开发商和物业公司支付自2010年10月入伙后至2019年1月被拆除期间架空层的占有使用费。理由是，在2017年10月看到公告后，业主们才发现架空层原属“绿化架空”区域，所有权应属于全体业主。开发商擅自改造加建和物业公司长期占用的行为侵犯了业主的共有权。B公司辩称，其与小区初始购房业主签署的购房合同中已明确约定：不分摊面积的建筑区域权利归属卖方，小区架空层属不分摊面积，所以开发商有权依据该合同享有架空层的权属。

  物业公司辩称，涉案小区架空层的建设由B公司改造加建，拆除、赔偿与物业公司无关。

  根据法院审理，本案为建筑物区分所有权纠纷。物权法规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

  依据当地规划和自然资源局回函确认，涉案架空层功能确系“架空绿化”。涉案架空层具有小区休闲绿化的物理属性，其功能作用在于服务居民生活，提高居民生活环境质量，故该架空层应属小区公用设施，依法归涉案小区全体业主共有，应由全体业主共同管理，开发商和物业公司无权占有使用。即使买卖双方在购房合同中对涉案架空层权属作出约定，该约定并不能产生物权变动的法律上的约束力。故开发商据此主张其对架空层享有物权，于法无据，法院不予采纳。关于占有使用费问题，经查，在涉案架空层违法建筑物被拆除前，该架空层实际被开发商及物业公司占用，导致业主没办法使用该架空层，两公司应承担对应的侵权责任，向业主赔偿相应的损失。入住小区后，业主们疏于管理，导致架空层被长期占用，亦应当对扩大的损失承担相应的责任。根据开发商的抗辩，参照诉讼时效的法律规定，确定两公司应支付业委会自起诉之日起前三年的占有使用费。

  综上，法院酌定两公司向A小区业委会支付2017年3月起至2019年1月止的架空层占有使用费。该判决已生效。

  法院提醒，小区架空层与业主居住体验、生活质量息息相关，必然的联系到业主的居住幸福感。开发商在规划架空层用途时多为休闲、绿化等，但交房时擅自更改架空层用途，侵占小区架空层的情况时有发生。本案判决回归小区架空层初始设计功能，针对开发商在房地产买卖合同中对架空层权属作出约定的情况作出判定，明确该约定不能产生物权变动的法律上的约束力。此举不仅有利于促进架空层回归休闲绿化的属性，满足业主更高生活质量的需求，对于保护小区业主公共利益，及时纠正开发商或物业公司的不当行为，有一定的借鉴意义。来源：深圳市中级人民法院 合肥物业直通车

  2010年9月，A小区一期正式验收交付，其中3栋1楼架空层规划和竣工验收记载的用途均为“绿化架空”。10月底，小区开发商B公司通知各业主办理入伙，C物业公司为A小区的物业管理服务单位。

  在小区入伙时，架空层已被开发商改造成两层员工宿舍，供物业公司员工免费居住。2017年10月至2018年3月，区规划土地监察大队多次向开发商下发拆除违反法律建筑公告，因其未经批准擅自在3栋1楼搭建隔层及封闭房间，要求其自行拆除3栋一楼加建部分。2019年1月，架空层由土地监察队拆除。2019年7月，小区业主委员会诉至法院，请求判令开发商和物业公司支付自2010年10月入伙后至2019年1月被拆除期间架空层的占有使用费。理由是，在2017年10月看到公告后，业主们才发现架空层原属“绿化架空”区域，所有权应属于全体业主。开发商擅自改造加建和物业公司长期占用的行为侵犯了业主的共有权。B公司辩称，其与小区初始购房业主签署的购房合同中已明确约定：不分摊面积的建筑区域权利归属卖方，小区架空层属不分摊面积，所以开发商有权依据该合同享有架空层的权属。

  物业公司辩称，涉案小区架空层的建设由B公司改造加建，拆除、赔偿与物业公司无关。

  根据法院审理，本案为建筑物区分所有权纠纷。物权法规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

  依据当地规划和自然资源局回函确认，涉案架空层功能确系“架空绿化”。涉案架空层具有小区休闲绿化的物理属性，其功能作用在于服务居民生活，提高居民生活环境质量，故该架空层应属小区公用设施，依法归涉案小区全体业主共有，应由全体业主共同管理，开发商和物业公司无权占有使用。即使买卖双方在购房合同中对涉案架空层权属作出约定，该约定并不能产生物权变动的法律上的约束力。故开发商据此主张其对架空层享有物权，于法无据，法院不予采纳。关于占有使用费问题，经查，在涉案架空层违法建筑物被拆除前，该架空层实际被开发商及物业公司占用，导致业主没办法使用该架空层，两公司应承担对应的侵权责任，向业主赔偿相应的损失。入住小区后，业主们疏于管理，导致架空层被长期占用，亦应当对扩大的损失承担相应的责任。根据开发商的抗辩，参照诉讼时效的法律规定，确定两公司应支付业委会自起诉之日起前三年的占有使用费。

  综上，法院酌定两公司向A小区业委会支付2017年3月起至2019年1月止的架空层占有使用费。该判决已生效。

  法院提醒，小区架空层与业主居住体验、生活质量息息相关，必然的联系到业主的居住幸福感。开发商在规划架空层用途时多为休闲、绿化等，但交房时擅自更改架空层用途，侵占小区架空层的情况时有发生。本案判决回归小区架空层初始设计功能，针对开发商在房地产买卖合同中对架空层权属作出约定的情况作出判定，明确该约定不能产生物权变动的法律上的约束力。此举不仅有利于促进架空层回归休闲绿化的属性，满足业主更高生活质量的需求，对于保护小区业主公共利益，及时纠正开发商或物业公司的不当行为，有一定的借鉴意义。来源：深圳市中级人民法院 合肥物业直通车